Laag energielabel in Rotterdam? Dit verandert er met NHG in 2027
Datum: 19 oktober 2026
Koop je vanaf 1 januari 2027 een huis met energielabel E, F of G en een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan rekent je geldverstrekker standaard € 20.000 extra mee voor verduurzaming. Tegelijk stijgt de NHG-grens van € 470.000 naar € 500.000. Voor Rotterdam, met veel oudere woningen en vooroorlogse wijken, is dat nieuws dat ertoe doet.
In dit artikel lees je wat er verandert, waarom dit in Rotterdam extra zwaar telt en wat je als koper concreet kunt doen.
Wat verandert er per 1 januari 2027?
De NHG-grens gaat omhoog en verduurzaming wordt de standaard bij woningen met een laag label. De kosten voor NHG blijven gelijk.
De standaard € 20.000 geldt voor grondgebonden woningen (geen appartementen) met label E, F of G. Je mag het bedrag weigeren als je het niet wilt lenen. Biedt de woningwaarde te weinig ruimte, dan wordt een lager bedrag meegenomen.
De mogelijkheid om extra te lenen voor isolatie of een warmtepomp bestond al, maar weinig kopers maakten er gebruik van. Met de nieuwe regel wil NHG dat kopers al bij de aankoop nadenken over verduurzaming.
De NHG-grens volgt de huizenprijzen: NHG neemt het gemiddelde van de koopsommen over de afgelopen 27 maanden, telt daar 5% bij op en rondt af op € 5.000. Een premie van 0,4% betekent bij een hypotheek van € 400.000 eenmalig € 1.600.
Waarom dit in Rotterdam extra telt
Rotterdam heeft veel woningen met een slecht label, maar de nieuwe regel raakt vooral een kleinere groep: kopers van een betaalbaar eengezinshuis. Dat komt door twee Rotterdamse kenmerken.
Veel slechte labels. Van de circa 333.500 woningen in de gemeente had ongeveer 28% (zo'n 95.000 woningen) label E, F of G, volgens cijfers van de gemeente uit 2023. Landelijk lag dat aandeel rond de 16%. In absolute aantallen hoort Rotterdam, samen met Amsterdam, Den Haag en Utrecht, bij de steden met de meeste slecht geïsoleerde woningen. Energiearmoede komt het vaakst voor in Charlois, Feijenoord en Delfshaven, wijken met veel oudere woningen.
Vooral appartementen. Het grootste deel van de Rotterdamse woningvoorraad bestaat uit appartementen en portiekwoningen. De standaard € 20.000 geldt alleen voor grondgebonden woningen. Koop je een appartement met label E, dan wordt dat bedrag niet automatisch meegenomen. Je kunt nog steeds zelf kiezen om energiebesparende maatregelen mee te financieren, maar bij een appartement beslist de VvE over zaken als gevel- en dakisolatie.
Prijzen rond de NHG-grens. In het eerste kwartaal van 2026 lag de gemiddelde verkoopprijs in Rotterdam rond € 582.000, en die van een appartement rond € 380.000 (bron: Hypotheker). Appartementen vallen dus ruim binnen de nieuwe grens. Bij eengezinswoningen ligt het gemiddelde erboven, maar oudere rijtjeshuizen en jaren-'30-woningen met een laag label zitten vaak juist in de prijsklasse tot € 500.000. Precies die kopers krijgen in 2027 standaard met de € 20.000 te maken.
Combineer de NHG-ruimte met Rotterdamse subsidie
Wie de € 20.000 gebruikt om te isoleren, kan daar Rotterdamse subsidie van maximaal € 2.200 naast zetten. De gemeente heeft een isolatiesubsidie voor eigenaar-bewoners die loopt tot eind 2027. De belangrijkste voorwaarden:
De woning is gebouwd vóór 1993 en je woont er zelf.
De WOZ-waarde is maximaal € 477.000 (peildatum 1 januari 2024).
Minstens twee van de vier bouwdelen (dak, gevel, vloer, glas) zijn slecht geïsoleerd.
Maximaal € 2.000 per woning, plus € 200 bonus als je twee maatregelen tegelijk aanvraagt.
Monumenten zijn uitgesloten. Bij appartementen geldt de subsidie alleen voor glas en kozijnen.
Aanvragen kan tot en met 30 september 2027, op volgorde van binnenkomst zolang het budget strekt.
De Rotterdamse subsidie mag je stapelen met de landelijke ISDE-subsidie. Voor de rest van de kosten kun je naast de NHG-ruimte ook kijken naar de Energiebespaarlening van het Warmtefonds of de Rotterdamse Energietransitielening. Voor gratis advies kun je terecht bij het Regionaal Energieloket, dat sinds juli 2025 het energieloket van de gemeente is.
Wat betekent dit voor jou als koper?
De extra € 20.000 is geen verplichting, maar een kans om meteen goedkoper te gaan wonen. Zo pak je het aan:
Check het energielabel voordat je biedt. Zoek het label op via ep-online.nl of vraag de makelaar om het geregistreerde label. Let op: een oud of voorlopig label zegt weinig over de werkelijke staat van de woning.
Reken met de totale woonlasten. Een woning met label F lijkt goedkoop, maar de energierekening kan honderden euro's per jaar hoger zijn. Tel de kosten van isolatie op bij de koopsom bij het vergelijken van woningen.
Laat een maatwerkadvies maken. Daarin staat welke maatregelen bij jouw woning passen, wat ze kosten en welk label je ermee haalt. Zo weet je of € 20.000 genoeg is, of juist te veel.
Bespreek de verduurzamingsruimte met je adviseur. Het bedrag komt in een bouwdepot en mag alleen aan energiebesparende maatregelen worden besteed. Je betaalt er rente over, maar je energierekening daalt.
Kies bewust als je het niet wilt. Heb je eigen spaargeld of wil je niet extra lenen, dan kun je het bedrag weigeren. Zorg dan wel dat je een plan hebt.
Koop je een appartement? Vraag naar de plannen en het meerjarenonderhoudsplan van de VvE. Rotterdam heeft subsidies en begeleiding voor VvE's die willen isoleren.
Wacht je met kopen tot 2027? Houd er dan rekening mee dat de grens van € 470.000 nog tot en met 31 december 2026 geldt. Ook nu kun je al vrijwillig extra lenen voor energiebesparende maatregelen, tot € 498.200.
Het energielabel wordt belangrijker dan ooit
Vanaf 2027 bepaalt het energielabel direct hoeveel je standaard leent. Een juist en actueel label is daarom voor kopers én verkopers in Rotterdam geen formaliteit meer.
Voor verkopers geldt: een woning die na isolatie een label D of beter haalt, valt buiten de standaardregel voor E, F en G. Kopers zien dan geen extra lening in hun hypotheekofferte en hebben minder kosten in het vooruitzicht. Dat kan je woning aantrekkelijker maken. Heb je de afgelopen jaren geïsoleerd, zonnepanelen geplaatst of de cv-ketel vervangen? Dan klopt je oude label misschien niet meer.
Voor kopers geldt: een goed onderbouwd label en advies helpen je om de € 20.000 slim te besteden, zodat je investering ook echt tot een lagere energierekening leidt.
Energielabel-rotterdam.nl helpt je verder. Wij stellen in heel Rotterdam en omgeving een officiële energielabel op en geven advies over de maatregelen die voor jouw woning het meeste opleveren. Vraag vrijblijvend een offerte aan.
